Atualmente, a taxa Selic está em 13,25% ao ano, o maior nível desde dezembro de 2016. Em meio à estimativa de manutenção da taxa de juros em um patamar elevado, o InfoMoney consultou especialistas em crédito e mercado imobiliário para identificar a melhor alternativa para quem busca financiamento imobiliário.
Para a descoberta de melhor opção, foram analisados financiamento imobiliário com taxas prefixadas mais a Taxa Referencial (TR), mais o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), ou mais a remuneração da poupança.
Qual é a melhor taxa para financiamento imobiliário: TR, IPCA ou Poupança?
A simulação foi realizada pela CrediHome, fintech com especialidade em comparação de crédito. Essa estimativa leva em conta um imóvel com valor de mercado de R$ 500 mil — próximo da média dos imóveis comercializados em São Paulo —, e financiamento de R$ 300 mil, em um contrato de 30 anos.
Para a simulação, o cenário considerado foi de Selic a 13,25% no período, inflação de 8,89% em 2022, 4,39% em 2023, 3% em 2024 em diante — conforme informações do último boletim Focus, do Banco Central.
Estas são as linhas de crédito consideradas, as taxas fixas e o total a pagar:
- Taxa fixa + TR (taxa fixa de 9,5%): R$ 759.631,39
- Taxa fixa + TR (taxa fixa de 10%): R$ 780.349,51
- Taxa fixa + IPCA (taxa fixa de 5%): R$ 886.491,07
- Taxa fixa + poupança (taxa fixa de 3%): R$ 745.909,87
Essa simulação leva em conta que os indexadores permaneceriam estáveis durante todo o contrato — o que é improvável.
Por exemplo, a linha atrelada à poupança ficou travada em uma taxa de 10%, ao considerar que a taxa Selic ficará acima de 8,5% durante o contrato. Neste caso, não é esperado que isso aconteça.
Ao InfoMoney, o Head de Produtos Financeiros da CrediHome, Rafael Costa, são necessárias algumas explicações. O financiamento imobiliário na linha atrelada ao IPCA inicia com parcelas menores. Nestes casos, a primeira parcela é corrigida somente pela taxa prefixada. Já o IPCA corrige o saldo.
Linhas de financiamento imobiliário
Para a simulação, foi levado em conta um cenário-base em que a taxa Selic siga no nível de dois dígitos, para um financiamento imobiliário que será saldado em 30 anos. Além disso, não foram inseridas despesas extras com documentação, taxas de corretagem e avaliação de imóvel, e também taxas médias de mercado.
Segundo o Banco Central, em maio deste ano, o financiamento imobiliário com taxas de mercado prefixadas para pessoa física ficava de 10,22% ao ano (Caixa Econômica Federal) a 20,91% ao ano (Banco Daycoval).
Entre as taxas pós-fixadas e referenciadas pela TR, a menor taxa anual é de 7,6% (Associação de Poupança Empréstimo Poupex) e a maior é de 13,42% (Banco Sicoob S.A.).
Entre as taxas ligadas ao IPCA, a menor taxa é de 4% (Caixa Econômica Federal). Já no Bari Cia. Hipotecária, a taxa é de 11,58%.
Taxa prefixada mais TR
Esta é linha de financiamento imobiliário mais tradicional. Ela está atrelada à Taxa Referencial, que ficou zerada por bastante tempo. Em meio ao forte aumento dos juros, a TR aumentou recentemente.
Na última terça-feira (28), a Taxa Referencial estava em 0,17%. Nos últimos 12 meses, a taxa acumulada é de 0,428%. Mesmo que essa correção pareça pequena, em um crédito de R$ 300 mil, haveria uma correção de R$1.286,67 em 12 meses — somente devido à TR.
Taxa prefixada mais IPCA
Nesta linha, o Custo Efetivo Total (CET) é de 9,44% — sendo o menor entre todas as demais simulações. Apesar disso, o total a pagar é muito maior. Isso ocorre pelo modo como o CET é calculado, pois dá peso maior para as primeiras parcelas.
Segundo Costa, com relação à simulação realizada acima, as parcelas dos primeiros anos são menores no IPCA. No entanto, elas ficam muito acima do meio para frente, quando é menor o peso no CET.
Taxa prefixada mais poupança
Dentro da simulação, a linha atrelada à poupança foi a com menor valor total a pagar. Isso acontece porque essa linha segue a mesma regra da caderneta de poupança: quando a Selic está em 8,5% ao ano, rende 0,55% mais a TR; quando está abaixo desse nível, rende 70% da Selic mais a TR.
