As medidas de contenção à transmissão do novo coronavírus inviabilizaram o funcionamento de muitos estabelecimentos, o movimento fez com que o valor de mercado de Shoppings, Lajes Corporativas e Galpões atingisse mínimas históricas.

Após uma recuperação na última semana, o índice que mede desempenho dos Fundos Imobiliários (IFIX) já despencou 24,7% neste ano. O setor que já vinha de uma desvalorização foi muito afetado pelo avanço da pandemia atual.

Embora o investimento imobiliário seja considerado por muitos brasileiros uma alternativa segura e rentáveis ao longo dos anos, acontecimentos como o atual podem significar grandes prejuízos para os proprietários

Coronavírus infecta os fundos imobiliários

Os lucros do setor imobiliário vêm principalmente dos aluguéis, que embora sejam definidos em contratos podem variar ao longo do tempo. Com o fechamento dos estabelecimentos, os proprietários terão dificuldades de encontrar inquilinos e manter os atuais.

Queda IFIX em 2020 (Fonte: B3)
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Os grandes empreendimentos imobiliários fornecem plantas para os principais setores produtivos, Shoppings, Lajes Corporativas e Galpões são alguns exemplos. Com a paralisação de setores inteiros, os inquilinos enfrentam dificuldades de honrar os aluguéis, o que arrisca os ganhos dos proprietários.

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No primeiro momento, os principais afetados serão os Shopping, com o confinamento social as pessoas circularão menos. Muitos destes empreendimentos já anunciaram que não cobrarão aluguéis dos lojistas no tempo que ficarão fechados, mas mesmo com a retomadas das atividades muitos inquilinos podem devolver o imóvel.

Conforme a crise global se arrasta, os outros setores também são afetados, empresas que podem funcionar via home office, por exemplo, podem diminuir o número de salas alugadas para cortar custos durante a crise.

Investir em galpões de logística durante a crise do coronavírus é uma boa opção

Um setor que pode estar na contramão desse movimento é o de galpões logísticos, esses imóveis são usados por empresas de vendas on-line e de e-commerce para despachar as entregas para os clientes.

Como a demanda pelas compras on-line tem crescido com o confinamento, essas empresas provavelmente continuarão com os aluguéis em dia.

Crise do coronavírus e o mercado imobiliário: oportunidade ou risco?
Crise do coronavírus e o mercado imobiliário: oportunidade ou risco?

Para não obter novos prejuízos, os investidores devem estar atentos a alguns fatores antes de fazer um investimento:

Setor e quantidade de ativos

Investir agora em empreendimentos nas áreas mais afetadas pode ser um grande risco, a exceção é buscar fundos com uma grande quantidade de ativos. Como as regras da quarentena variam em cada estado, um fundo com ativos espalhados por todo o Brasil, pode manter algum nível de receita mínimo.

Vacância

A vacância é o indicador que mede o percentual do imóvel que está alugado, se mesmos os inquilinos atuais podem enfrentar dificuldades durante a crise, encontrar novas empresas dispostas a assumir um novo aluguel pode ser uma tarefa difícil e muito custosa.

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O ideal é procurar por Fundos Imobiliários com muitos inquilinos diferentes e de grande porte, o raciocínio é semelhante à quantidade de ativos. Com um número maior de aluguéis à receber, mesmo com desfalques é mais fácil conseguir manter os custos do imóvel e algum rendimentos aos cotistas.

Preço vs Valor Patrimonial

Para identificar possíveis oportunidades de investimentos, é crucial avaliar a relação entre o valor negociado do imóvel contra o valor patrimonial.

Com a desvalorização, muitas cotas de Fundos Imobiliários estão sendo negociadas abaixo do valor patrimonial do imóvel, com uma janela maior de investimentos é possível ver os preços voltando ao patamares antigos e ter um grande lucro com a operação.

Em especial nos setores de logística que pode apresentar uma retomada mais rápida. com base nos fatores apresentados.

Dividend Yield

O termo Dividend Yield (DY) significa a proporção entre os aluguéis e o valor pago pelo imóvel. Ou seja, uma cota de fundo imobiliário vendida por R$ 100,00 e que paga um aluguel de R$ 0,75 tem um DY de 0,75%.

Portanto, os fundos com o DY mais alto podem significar os aluguéis mais caros para os inquilinos, neste período de crise essa “gordura” pode ser queimada, ou então, o inquilino procurará opções mais competitivas, para isso é importante analisar os contratos de locação que estipulam as multas da devolução.

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Muitos Fundos Imobiliários estão sendo negociados com preços muito atraentes, por isso é necessário fazer uma profunda análise destes indicadores, para entender como o empreendimento suportará o período de recessão.

As informações do último mês ainda não foram divulgadas, segundo o calendário da B3, por isso pode ser interessante esperar pelos próximos relatórios atualizados.

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Sandro Campos possui bacharelado em Ciências e Humanidades e Ciências Econômicas pela Universidade Federal do ABC (UFABC). No mercado de trabalho, tem passagem pelo Banco Mercantil do Brasil, como gerente de relacionamento. Atuou também como assessor de investimentos no Itaú Personnalité e na XP Investimentos. Atualmente, trabalha como  Consultor Financeiro e dedica-se à redação do portal FDR.