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A nova modalidade de financiamento de imóvel Caixa tem juros fixos e só é válida para novos contratos e portabilidades, mas será que vale realmente a pena?

financiamento de imóvel Caixa
Novo financiamento de imóvel da Caixa vale a pena? Entenda e faça simulação! (Foto: Pixabay)

A Caixa já possuía duas modalidade de taxas para correção, o IPCA e a TR. Na nova modalidade essa taxa será fixa, assim, será possível saber o valor exato de todas as parcelas antes mesmo de assinar o contrato.

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Mas fique atento! Isso não significa que essa modalidade é a mais vantajosa, o valor do IPCA e da TR podem ser mais baixos do que a taxa fixada.

Juros do Financiamento

Ao financiar um imóvel, seja com a Caixa ou qualquer outro banco, diversas características vão influenciar no valor das parcelas e nos juros cobrados.

A primeira característica é a taxa de correção escolhida, é por meio dessa taxa que a Caixa corrigirá seu saldo devedor mensalmente. Essa correção impacta diretamente nos juros que são cobrados até o final do contrato.

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Com o anúncio da nova modalidade, são 3 opções de taxas de correção: IPCA, TR e taxa fixa.

  • O IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo) mede a inflação, ou seja, o aumento do preços nas nossas comprar.
  • A TR (Taxa Referencial) é determinada pela governo para políticas sociais e poupança, atualmente está zerada.
  • Taxa Fixa, uma taxa pré-fixada no contrato que será vigente até o fim do financiamento.

No site da Caixa é possível simular um financiamento com cada uma delas, mas resumindo os juros cobrado serão:

Taxas ao ano (a.a.)

IPCA

TR

Taxa Fixa

Taxa Mínima IPCA+2,95 a.a. TR+6,50% a.a. 8,00% a.a.
Taxa Máxima IPCA+4,95 a.a. TR+8,50% a.a. 9,00% a.a.

Com o IPCA em 4,31% em 2019 e a TR zerada pelo governo, quem tivesse optado pela taxa fixa há um ano estaria em desvantagem e a menor correção teria sido pela TR.

Pensando nos valores atuais e considerando as taxas mínimas, opção mais vantajosa seria a correção pela TR+6,50% a.a. Por outro lado, quem prioriza a previsibilidade no contrato pode optar pela taxa fixa, mesmo podendo pagar 1,50% a mais por ano.

SAC x PRICE

A segunda característica importante no financiamento, é o sistema de amortização. Ele vai determinar o juros cobrado em cada parcela e o valor de amortização no saldo devedor, a Caixa trabalha com dois sistemas de amortização: SAC e PRICE.

A sigla SAC significa: Sistema de Amortização Constante. Nessa modalidade, o valor que cada parcela vai abater do saldo devedor é constante, já os juros em cada prestação serão proporcionais ao saldo devedor restante.

Um financiamento que segue o SAC tem as primeiras parcelas maiores,  pois o valor da dívida é maior no começo, mas as últimas parcelas são mais baixas, pois o total da dívida está acabando.

No sistema PRICE não funciona assim, nele a parcela é praticamente fixa durante todo o contrato, dependendo apenas da variação da taxa escolhida.

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As primeiras parcelas do financiamento PRICE são principalmente juros pagos ao banco, elas diminuem muito pouco do saldo devedor. Com o passar do tempo, o juros em cada parcela é menor e o valor vai abatendo do saldo devedor, mas o total pago se mantém.

Comparando os dois modelos, o SAC tem um parcela inicial maior, mas ao fim do contrato é o PRICE que cobra mais juros no financiamento.

Como posso simular o financiamento Caixa?

No site da Caixa é possível simular um financiamento de acordo com os valores e características que se aplicam à sua situação.

São apenas 4 passos para realizar a simulação:

  1. Dados Iniciais – Informe qual o objetivo do financiamento e o valor desejado;
  2. Seus Dados – Informe seus dados pessoais;
  3. Opções – Escolha a opção de taxa desejada;
  4. Resultados – Confira o resultado da simulação.

É importante lembrar que a simulação não é uma proposta, e que ainda passará por análise da Caixa.

Sandro Campos possui bacharelado em Ciências e Humanidades e Ciências Econômicas pela Universidade Federal do ABC (UFABC). No mercado de trabalho, tem passagem pelo Banco Mercantil do Brasil, como gerente de relacionamento. Atuou também como assessor de investimentos no Itaú Personnalité e na XP Investimentos. Atualmente, trabalha como  Consultor Financeiro e dedica-se à redação do portal FDR.

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