O que vale mais a pena: fundos imobiliários ou cota de prédio novo?

Em 2020, a taxa de juros Selic em 2% ano motivou diversos investidores a passarem a investir na renda variável, como os FIIs, que são os fundos imobiliários. No entanto, a trajetória de alta da Selic começou a assustar muitos investidores e consequentemente o desempenho dos produtos da modalidade atrelados ao setor imobiliário. No entanto, existem questões relevantes que devem ser de conhecimento dos investidores no momento em que se pensa em investir em imóveis. Uma delas é se vale a pena entrar em um estágio de incorporação imobiliária correndo um risco significativamente maior (com vendas, construção, financiamento) ou alocar recursos no estágio final do imóvel, com um retorno mais previsível, porém ainda dependente de fatores como a locação do imóvel? Cotas via empreendimento imobiliário e via fundos No universo de cotas de empreendimento imobiliário, as opções mais famosas são as emitidas pelas construtoras antes do pré-lançamento do projeto de incorporação. As cotas podem ser comercializadas através de fundos negociados na Bolsa ou diretamente com a incorporadora. "Quando o imóvel está na fase de planejamento e incorporação, ele depende de muito investimento, mas sem tanto resultado imediato ao investidor. O objetivo está em obter um resultado expressivo com a venda do imóvel", disse ao Valor Investe, Fábio Carvalho, sócio da Alianza Gestora. Para obter acesso, é necessário que o interessado crie uma conta em uma corretora e execute ordens de compra para as opções de seu interesse. Normalmente, estes fundos imobiliários reúnem investidores profissionais e estrangeiros, que efetuam grandes aportes de recursos para o desenvolvimento da construção. Existem construtoras menores que também comercializam cotas diretamente para o investidor. Existem variações dentro desta proposta. Em um dos modelos, uma das incorporadoras do mercado sugere a entrada do investidor interessado somente quando a construção já está em andamento. Através dos recursos da empresa é feita a compra do terreno, a aprovacão do projeto e o início das obras. As cotas ficam limitadas a financiar 40% no máximo da obra, já mirando na finalização. Geralmente, cada projeto inclui 50 apartamentos no máximo. "O investidor já entra com o processo todo aprovado e adiantado desenvolvimento, o que traz mais segurança para ele. Diferentemente de outras construtoras, os nossos projetos são desenhados para a venda ser concluída em até 30 meses após a entrega", explicou também ao Valor Investe, Jonata Tribioli, diretor comercial da NeoIn, construtora e incorporadora. Uma dúvida pode surgir nesta proposta: o preço da cota não acaba ficando mais elevado para o investidor? De acordo com Jonata, o cotista paga o preço de custo e não o preço do metro quadrado negociado no mercado pelo morador futuro. “Os custos com alta da Selic e o impacto do preço dos materiais de construção são pagos pelo cliente final, que vai adquirir a unidade. Como são prédios menores, o risco de demorar a vender também é menor", disse. Jonata diz ainda que o cotista não precisa comprar uma unidade específica. O investidor consegue alocar recursos em diferentes empreendimentos da carteira da construtora. Nas rodadas de investimentos são mostrados os riscos, quais os empreendimentos, e a taxa de venda de cada projeto. Como é realizada a remuneração? Outra questão que causa muitas dúvidas é a remuneração ao longo do tempo. Os fundos imobiliários negociados na bolsa remuneram os investidores através de aluguéis (quando os imóveis já estão finalizados), ou pela valorização indireta das cotas, e geralmente posso maior liquidez. Uma mudança que aconteceu a pouco tempo na oferta de produtos coloca mais ainda o foco em quem procura por uma remuneração em tempo mais curto. O lucro da da cota de empreendimento imobiliário, por sua vez, é oriundo da apuração do resultado financeiro total do empreedimento, dependendo então do chamado “VGV” (valor geral de vendas) e da margem obtida pela incorporadora no projeto. A idéia aqui, além do que uma renda recorrente, é obter ganho de capital em troca do adiantamento do dinheiro da construção (geralmente os imóveis prontos costumam valer mais do que na planta) e se tornar sócio da construtora naquele negócio específico.