Conheça os fundos imobiliários de gestão passiva e entenda porque cada vez mais investidores estão fugindo deles

Pontos-chave
  • Os fundos com gestão ativa vêm se destacando no mercado;
  • Os fundos passivos oferecem menos liberdade ao gestor;
  • Investidor deve se atentar ao risco e retorno da operação.

No mercado, os fundos imobiliários com gestão passiva, com foco somente na administração dos imóveis, vêm perdendo espaço. Apesar de serem tradicionais na indústria, este modelo tem causado questionamento entre alguns investidores.

Conheça os fundos imobiliários de gestão passiva e entenda porque cada vez mais investidores estão fugindo deles
Conheça os fundos imobiliários de gestão passiva e entenda porque cada vez mais investidores estão fugindo deles (Imagem: Montagem/FDR)

Dos 104 fundos imobiliários existentes no IFIX (índice dos FIIs mais negociados na bolsa de valores), 99 possuem gestão ativa — que permite mais liberdade ao gestor de negociar ativos para elevar o patrimônio da carteira.

Além disso, dos cinco fundos com gestão passiva, dentro do IFIX, todos tiveram variação negativa nos últimos 12 meses.

Os fundos imobiliários de gestão passiva

Nos fundos imobiliários de gestão passiva, para o administrador promover mudanças no portfólio do fundo, precisa de aprovação em assembleia — quórum qualificado.

Devido à maior dificuldade em fazer operações, normalmente, estes fundos possuem poucos, ou apenas um imóvel. Sendo assim, há poucas mudanças em suas carteiras ao longo do tempo.

Como resultado, em média, os FIIs com gestão passiva tende a cobrar menores taxas de administração — em relação aos fundos de gestão ativa.

Os fundos de gestão passiva tendem a não realizar emissões recorrentes. Isso por conta da maior burocracia para aprovação. No entanto, se houver má gestão, esses FIIs podem se estagnar no tempo.

De qualquer forma, por conta dessas características, estes podem resultar em menos riscos no erro de tomada de decisões pelo gestor.

Os fundos imobiliários de gestão ativa

Na outra ponta, nos fundos de gestão ativa, o gestor conta com mais autonomia para a tomada de decisões. Desse modo, ele tem maior flexibilidade para efetuar operações sobre a carteira do fundo, sem precisar de aval da assembleia — desde que os critérios definidos em regulamento sejam atendidos.

Por conta dessas características, os fundos com gestão ativa podem apresentar mais riscos de más decisões por parte do gestor.

Estes FIIs tendem a ser maiores. Além disso, eles costumam apresentar crescimento no longo prazo, com emissões mais recorrentes em comparação aos fundos imobiliários de gestão passiva. Geralmente, os fundos ativos possuem taxas de administração maiores.

 Mercado atua mais pela diversificação dos portfólios

No programa Liga de FIIs, realizado pelo InfoMoney, especialistas deram suas perspectivas sobre o mercado de fundos imobiliários.

Segundo o economista do Clube de FII, Thiago Otuki, os fundos imobiliários de gestão passiva seguem direção contrária no mercado — que trabalha, cada vez mais, pela diversificação dos portfólios e redução dos riscos.

O economista destaca que, em grande parte das vezes, os FIIs passivos são caracterizados por ter somente um imóvel, ou somente um inquilino.

Otuki declara que os fundos são híbridos, e são mais setoriais, e conseguem realizar operações de alavancagem — e até mesmo desenvolver os próprios imóveis.

O mercado de investimentos vem se modificando ao longo do tempo
O mercado de investimentos vem se modificando ao longo do tempo (Imagem: Montagem/FDR)

vale a pena investir em fundos com gestão passiva?

Um exemplo de FII com gestão passiva é o SP Downtown, que se destacou entre os maiores aumentos do ano passado. Ele não atua, necessariamente, para elevar o patrimônio. Um mês antes, o fundo tinha concluído a venda de um dos dois ativos da carteira.

Se fosse uma gestão ativa, os valores poderiam ser utilizados para aumentar o patrimônio do fundo, de modo a diversificar a carteira. Contudo, na gestão passiva, houve um movimento contrário, e resultou em mais concentração das operações desse fundo.

Na perspectiva de Otuki, o diálogo sobre os FIIs com gestão passiva passa pela questão dos portfólios monoinquilino ou monoativo. Essa característica apresenta mais risco para o investidor.

Caso tenha somente um ativo, sempre existe maior risco — do que um fundo com mais imóveis e potencial de expansão. O economista explica que, se tudo ocorrer bem com o imóvel, pode haver retorno acima da média do mercado. No entanto, se der errado, poderá resultar em grande prejuízo.

O especialista recomenda que o investidor verifique o risco e retorno da operação.

Apesar de existir, até hoje, fundo com bons fundamentos, o head de pesquisas em FIIs da Suno Research, Marcos Baroni, defende cautela sobre os resultados dos fundos passivos, de modo geral.

Ele destaca que existem casos que deram certo. Contudo, o especialista declara que “os casos negativos são muito mais relevantes”. Ele informa que “são fundos que tiveram quedas absurdas de cotação e zeraram a distribuição de rendimentos”.

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Silvio Souza
Silvio Suehiro Souza é formado em Comunicação Social - Jornalismo pela Universidade de Mogi das Cruzes (UMC). Desde 2019 dedica-se à redação do portal FDR, onde tem acumulado experiência e vasto conhecimento na área ligada a economia, finanças e investimentos. Além disso, Silvio produz análises sobre produtos e serviços financeiros, sempre prezando pela imparcialidade e informações confiáveis.