- O retorno com aluguel de imóveis passou por queda desde 2008;
- Os fundos imobiliários surgem como opção mais rentável;
- As cotas dos FIIs passaram por desvalorização.
Imóveis x Fundos imobiliários (FIIs). Existem diversos brasileiros que compram imóveis para ganhar renda extra. No entanto, desde 2008, o retorno da locação vem passando por queda. Neste cenário, um levantamento feito pelo InfoMoney aponta que há opções mais rentáveis, como os fundos imobiliários.
Os fundos imobiliários aplicam diretamente em imóveis ou investimentos ligados ao setor imobiliários. Esses fundos pagam rendimentos (ou dividendos) mensais aos respectivos cotistas.
Um fundo imobiliário funciona como um “condomínio” de investidores. Juntos, eles investem valores no mercado imobiliários. Geralmente, a quantia é utilizada na compra ou aquisição de imóveis.
Os ganhos obtidos via compra ou locação dos espaços são compartilhados entre os participantes — conforme a proporção investida por cada um.
No ano passado, 90% dos fundos imobiliários, que compõem o índice que reúne os fIIs mais negociados na Bolsa de Valores (IFIX), concederam retorno com dividendos acima da média obtida diretamente com a locação de imóveis.
Dentre as vantagens aos investidores de FIIs, está a facilidade de acesso, possibilidade de diversificação e isenção tributária.
Imóveis x fundos imobiliários
Em 2021, na média nacional, o retorno com imóveis residenciais ficou em 4,66% ao ano, segundo o indicador Retal Yield do índice FipeZap — considerando dados de 25 cidades. O retorno mensal ficou em 0,39%.
A métrica se baseia na relação entre os valores médios de locação de venda de imóveis. A apuração mede a rentabilidade do investidor que decide comprar um imóvel com o propósito de obter renda com aluguel.
Ao InfoMoney, o economista do DataZAP+, Pedro Tenório, afirma que o retorno com aluguel reduziu no ano passado pela força do setor de compra — que foi maior do que a do setor de locação.
O mercado se fortaleceu diante das taxas de juros em níveis historicamente menores até parte de 2021. No primeiro ano da pandemia, a Selic, taxa básica de juros da economia, caiu para 2% ao ano. Esse nível se manteve até o começo do ano passado.
Na outra ponta, dos 103 fundos imobiliários que integravam o IFIX em 2021, 92 registraram retorno com dividendos maiores do que o retorno com locação de imóveis. A taxa de retorno com dividendos dos FIIs variou de 4,70% até 18,9% ao ano, conforme dados da Economatica.
Cotas dos fundos imobiliários têm passado por desvalorização
Em 2021, em média, as cotas dos FIIs reduziram 2,2%. No ano anterior, a redução tinha sido de 10%.
A gestora e fundadora da plataforma de educação financeira 360Igroup, Ale Boiani, alega ao InfoMoney que, apesar da desvalorização das cotas, os investidores vêm conseguindo obter dinheiro com a distribuição de dividendos.
Para quem tem o propósito de gerar renda, mais do que ganho de capital, Ale declara que os fundos imobiliários podem oferecer um fluxo positivo mensal. Isso apesar do desempenho negativo da variação das cotas em determinados tempos.
Retorno com locação de imóveis tem caído desde 2008
Segundo o índice FipeZap, em 2008, o retorno com aluguel de imóveis estava em aproximadamente 8%. Desde então vem sendo observada uma queda considerável.
Inicialmente, a queda se explica pelo aumento do crédito imobiliário no período. Conforme Tenório, do DataZap+, esse movimento — que aconteceu na segunda metade da década de 2000 — provocou grande valorização dos imóveis.
No entanto, o economista declara que a renda domiciliar não seguiu essa valorização dos imóveis para venda. Diante disso, o setor de locação não avançou na mesma proporção. Vale destacar que o segmento depende do poder de compra da população.
A partir de 2018, conforme Tenório, os aluguéis apresentaram recuperação no retorno. Contudo, a performance foi afetada pelo começo da pandemia de coronavírus.
Com relação à locação de imóveis comerciais, a taxa de retorno no ano passado, acumulado até novembro, ficou em 5,53%. Por conta do avanço da vacinação contra a covid-19, a atividades comerciais tiveram uma retomada.
Desse modo, houve espaço para novos aluguéis. Ainda foi possível observar maior retorno do setor — em relação ao residencial.
