O Supremo Tribunal Federal (STF) retomou na última quarta-feira, 12, o julgamento sobre a mudança no FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço). O tema, listado como o segundo item na pauta, poderá influenciar significativamente o sonho da casa própria.
A mudança no FGTS tem o potencial de aumentar os custos dos financiamentos, afetando especialmente as famílias de baixa renda e limitando a realização do sonho da casa própria. O julgamento tem se arrastado na Corte por mais de um ano.
Iniciado em abril de 2023 com o voto do relator, ministro Luís Roberto Barroso, a análise foi interrompida. Em novembro, o processo foi paralisado novamente devido a um pedido de vista do ministro Cristiano Zanin, buscando mais tempo para examinar a questão.
O pedido na ação busca aumentar os rendimentos das contas do FGTS, atualmente insuficientes para cobrir a inflação. Atualmente, o fundo de garantia rende a Taxa Referencial (TR) mais 3% ao ano.
No STF, está em análise a proposta de corrigir os valores do fundo de garantia com a mesma fórmula da poupança, que inclui a TR acrescida de 6% ao ano. A mudança no FGTS preocupa, pois o fundo é essencial para o crédito imobiliário de baixa renda, como o programa Minha Casa, Minha Vida.
Com taxas de juros reduzidas, o FGTS torna as parcelas mais acessíveis. Essa estrutura permite que famílias de baixa renda realizem o sonho da casa própria, beneficiando-se de condições financeiras mais favoráveis.
A mudança no FGTS pode impactar negativamente o acesso à casa própria para mais de 13 milhões de famílias de baixa renda. Esse dado foi levantado pela Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc).
Sem o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço, muitas famílias mais pobres perderiam a principal fonte de financiamento imobiliário, essencial para programas habitacionais. A mudança no FGTS afeta principalmente a faixa de renda que mais depende desses recursos para crédito imobiliário. Neste artigo, eu te apresento a nova modalidade que possibilitou este formato de aquisição da casa própria.
Mudança no FGTS no financiamento da casa própria
Até então, para que o trabalhador seja capaz de utilizar o FGTS nos trâmites do financiamento imobiliário, ele precisa cumprir essas regras:
Amortizar a dívida do financiamento imobiliário
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Ter, no mínimo, três anos de carteira assinada recebendo o FGTS;
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Não possuir financiamento aberto no SFH;
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Não possuir imóvel residencial urbano;
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Não ter usado ou ser dono de parte do imóvel ou de algum localizado no mesmo município;
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Em caso de pagamento de parte do financiamento, é necessário estar em dia com o pagamento;
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O imóvel tem uma limitação de valor de até R$ 1,5 milhão;
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Para a construção é necessário que o terreno seja de propriedade de quem quer sacar o FGTS. Além disso, o imóvel a ser construído deve ser urbano e destinado à moradia;
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Para a compra do imóvel é necessário que esse esteja matriculado no RI (Registro de Incorporação do Imóvel);
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Não estar impedido de ser comprado, ou seja, que não possua registro de gravame;
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Não ter sido objeto de utilização do FGTS em aquisição anterior, há menos de 03 anos, contados a partir da data do efetivo registro na matrícula do imóvel.
Compra ou construção de imóvel
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Compra de imóvel comercial;
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Reforma ou ampliação do próprio imóvel;
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Compra de terrenos sem construção ao mesmo tempo;
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Compra de material de construção;
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Compra de imóveis residenciais para familiares, dependentes ou outras pessoas.
Segundo Luiz Antônio França, presidente da Abrainc, o julgamento impacta diretamente a estrutura que permite a muitos cotistas do FGTS obter financiamento ou subsídio para a casa própria.
Atualmente, 86% dos cotistas do FGTS recebem menos de quatro salários mínimos. Esse grupo é o mais afetado pelo déficit habitacional no Brasil. Três votos já foram proferidos até o momento, todos a favor da mudança no índice de correção do FGTS.
Isso visa aumentar o rendimento dos valores, uma medida que preocupa o governo federal devido aos potenciais impactos nos cofres públicos e no financiamento habitacional, que utiliza recursos do fundo.
Conheça as regras do Pró-Cotista pelo FGTS
O FGTS oferece a modalidade Pró-cotista, que não impõe limite de renda familiar. Os parcelamentos podem variar de 60 meses (cinco anos) até 240 meses (20 anos) na tabela Price, ou até 360 meses (30 anos) no SAC.
Na tabela Price, as prestações são fixas, porém com maior incidência de juros. Por outro lado, no SAC, as parcelas iniciam mais altas e diminuem ao longo do tempo devido à redução progressiva dos juros. Os trabalhadores com contas vinculadas ao FGTS podem financiar um imóvel pela linha Pró-cotista, desde que obedeçam às seguintes regras:
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Ser maior de 18 anos;
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Ter contribuído no mínimo três anos com o FGTS;
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Ter um saldo de pelo menos 10% do valor total do imóvel;
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O valor da parcela não pode exceder 30% da renda familiar bruta;
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O prazo máximo de financiamento é de 30 anos;
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O valor do imóvel não pode ultrapassar R$ 1,5 milhão;
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O imóvel só pode ser residencial;
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Limite de financiamento de até 80% do valor de venda ou avaliação (o que for menor);
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Morar e trabalhar no mesmo lugar onde o imóvel estiver situado;
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Não possuir restrição no CPF;
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Não participar de nenhum programa social;
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Não ter um financiamento habitacional ativo no Sistema Financeiro da Habitação (SFH).
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