Mesmo após 13 anos da decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ), os proprietários de imóvel rural em área urbana continuam enfrentando problemas em relação à cobrança do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU). Os contribuintes se mantêm focados em derrubar a incidência do tributo sobre propriedades rurais situadas em zonas urbanas ou de expansão.
Surgiram precedentes recentes de segunda instância favoráveis ao recolhimento do Imposto sobre Propriedade Territorial Rural (ITR), o IPTU da zona rural. É preciso voltar um pouco no tempo para compreender a apelação. No ano de 2009 o STJ estabeleceu a incidência deste tributo sobre “imóvel localizado na área urbana do município”.
O grande impasse pode ser observado na segunda parte da tese que diz: “desde que comprovadamente utilizado em exploração extrativa, vegetal, agrícola, pecuária ou agroindustrial”.
Especialistas tributários alegam o surgimento de um deslocamento entre a análise do Judiciário e a maneira como as prefeituras colocam as decisões em prática, neste caso, através da cobrança do IPTU sobre imóveis rurais em áreas urbanas.
O IPTU foi apontado como o tributo que mais gera litígio no Brasil. O imposto é responsável por cerca de 25% dos processos cuja pauta do debate está associada ao setor tributário e fiscal. A análise foi apresentada pelo Diagnóstico do Contencioso Judicial Tributário do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), no decorrer de 2022.
Ao colocar os gastos na ponta do lápis, recolher o IPTU é bem mais caro do que o ITR devido às bases de cálculo adotadas em cada um dos tributos. A elevação permanece mesmo quando 50% da receita oriunda do imposto rural vai para o município. O recolhimento é inferior ao IPTU.
IPTU
O IPTU é o imposto incidente sobre as propriedades construídas em perímetro urbano, ou seja, é cobrado anualmente de proprietários de casas, prédios ou estabelecimentos comerciais de uma cidade.
Tendo em vista que ele incide sobre cada propriedade, o contribuinte que tiver mais de um imóvel registrado em sua titularidade, deverá arcar com as despesas de todos eles. Se ele possuir cinco imóveis, será preciso pagar cinco IPTUs.
É importante destacar que, se a propriedade for urbana, mas ele possuir apenas o terreno sem construção, será pago o Imposto Territorial Urbano (ITU). Porém, se o terreno se encontrar fora do perímetro urbano, a taxa incidente é a do Imposto Territorial Rural (ITR). Ambos possuem uma base de cálculos e alíquotas distintas do IPTU.
Como calcular o IPTU?
O IPTU é uma taxa cobrada por cada município. Então, as alíquotas variam de lugar para lugar e podem seguir regras diferentes para o pagamento, bem como para a isenção.
Alguns fatores que são importantes para a definição do valor são:
- Localização do imóvel.
- Tamanho da área construída.
- Tamanho do terreno.
- Qualidade do acabamento utilizado na construção.
- Serviços urbanos disponíveis no local do imóvel, como serviço de limpeza e tratamento de esgoto.
Em resumo, podemos dizer que o cálculo do IPTU deve considerar esses fatores para definir o valor da venda do imóvel. Assim, é possível fazer o cálculo multiplicando essa quantia pela taxa cobrada por cada município.
Em Belo Horizonte, por exemplo, se você é responsável pelo pagamento do IPTU de um imóvel que custa R$300 mil, você deverá aplicar a alíquota de 0,70% (valor fornecido pela prefeitura da cidade).
Logo, o cálculo a ser feito é: R$300 mil x 0,70% = R$2.100. Assim, o valor do IPTU para o imóvel do exemplo será de R$2.100 no ano.
