Imposto de Renda 2022: como declarar compra ou venda de imóveis?

O contribuinte que realizou compra ou venda de um imóvel em 2021, deve indicar na declaração do Imposto de Renda 2022. A pessoa deve declarar seus imóveis, e possíveis transações que envolvem esses bens. Entenda como declarar compra ou venda de imóveis, segundo informações do InfoMoney.

Imposto de Renda 2022: como declarar compra ou venda de imóveis?
Imposto de Renda 2022: como declarar compra ou venda de imóveis? (Imagem: Montagem/FDR)

Como declarar compra de imóveis no Imposto de Renda 2022

  • Imóvel comprado em 2021

Se o contribuinte comprou o imóvel em 2021, será preciso abrir um item na ficha de “Bens e Direitos”. A quantia declarada precisa ser a que foi paga pelo bem até 31 de dezembro do ano passado.

Escolha o código de acordo com o tipo do imóvel: casa, apartamento, escritório ou terreno. No campo “Discriminação”, a pessoa deve inserir as informações do vendedor do imóvel — como nome CPF ou CNPJ — e indicar se a compra foi realizada à vista ou financiada.

  • Imóvel financiado

Na situação de financiamento, será preciso incluir em qual banco ou instituição financeiro foi feito o financiamento, quantas parcelas já foram pagas e que quantas faltam ser pagas no campo de “Discriminação”.

O campo “Situação em 31/12/2019” precisa estar zerado. No campo “Situação em 31/12/2021”, o cidadão deve indicar a quantia paga pelo imóvel até a data: a soma do valor de entrada com a quantia das parcelas pagas no ano e custos extras.

Se o financiamento foi realizado em anos anteriores a 2021, a pessoa deve somar a quantia declarada em 2020 e parcelas pagas ao longo de 2021.

Desse modo, no campo “Situação em 31/12/2020”, o cidadão precisa manter a mesma quantia declarada à Receita no ano anterior. Em “Situação em 31/12/2021”, será necessário somar a quantia de 2020 às parcelas pagas durante 2021.

  • Imóvel comprado antes de 2021 e não declarado

Quem era incluído como dependente ou que não era obrigado a enviar a declaração em 2021 — e precisa realizar a própria declaração neste ano —, precisa indicar os imóveis que já integravam seu patrimônio antes de 2021.

O procedimento para declarar é parecido a dos tópicos anteriores. Contudo, a pessoa deve incluir na “Situação em 31/12/2020” o dinheiro pago até então ou a quantia total do imóvel.

  • Imóvel comprado por mais de um proprietário

Os bens imobiliários adquiridos por mais de uma pessoa precisam ser declarados por todos os proprietários do bem. A quantia indicada na declaração precisa representar a parte que cada um possui do imóvel.

  • Imóvel comprado no exterior

Quem tem imóveis no exterior deve declarar o bem na aba “Bens e Direitos”. Isso do mesmo modo que faria com um imóvel adquirido no Brasil.

A Receita Federal entende que o valor do imóvel será aquele pelo qual ele foi comprado.

Sendo assim, o cidadão precisa calcular o valor do imóvel na moeda em que ele foi negociado, converter par o dólar e, em seguida para reais — utilizando a cotação dólar PTAX, uma taxa de câmbio calculada durante o dia pelo Banco Central, do dia 31 de dezembro do ano-base.

Se o bem ainda não foi pago totalmente, será necessário discriminar quantas parcelas foram pagar, e ao valor delas até 31 de dezembro do ano-base. Será preciso converter a quantia para o real, segundo a orientação anterior.

  • Consórcio de imóveis

A pessoa que ainda não foi contemplada com a carta de crédito no consórcio, precisa declarar todas as parcelas pagas em 2021 na ficha “Bens e Direitos”. O código é “95 – Consórcio não contemplado”. Todos os lances realizados precisam ser somados a essa quantia.

Na área “Situação em 31/12/2021”, a pessoa deve indicar as quantias pagas até o final de 2021. Se o consórcio ainda não tinha começado no ano passado, basta somar o valor pago nos anos anteriores às quantias pagas em 2021.

No campo “Situação em 31/12/2020”, há a necessidade de declarar a soma das quantias pagas em 2020 e nos anteriores. Caso o consórcio tenha começado em 2021, ficará zerada a coluna “Situação em 31/12/2020”.

No campo “Discriminação”, o cidadão precisa indicar o nome o CNPJ da administradora do consórcio, o tipo de imóvel (terreno, caso ou apartamento, por exemplo), o número da cota e de parcelas já pagas e a pagar.

Se o contribuinte foi contemplado com a carta de crédito em 2021, a coluna “Situação em 31/12/2020” precisa ficar em branco.

  • Reformas

Os gastos com material de construção e mão de obra precisam ser adicionados ao valor do imóvel. O contribuinte deve compartilhar, com a Receita Federal, todos as notas fiscais, recibos e documentos que comprovem esses gastos.

As quantias precisam ser declaradas na ficha “Bens e Direitos”. Existe um código específico para melhorias: “17 – Benfeitorias”. Esse tipo de declaração vale somente para imóveis comprados antes de 1988.

Caso a pessoa adquiriu o bem após 1988, os custos na reforma poderão ser agregados ao valor do imóvel. Por conta disso, será preciso declarar as benfeitorias na ficha “Bens e Direitos”, pelo código para o respectivo imóvel.

No campo “Discriminação”, o cidadão precisa indicar as informações referentes às benfeitorias feitas no imóvel, o dia em que aconteceu o reforma e as quantias gastas com as melhorias.

Como declarar venda de imóveis no Imposto de Renda 2022

  • Imóvel vendido em 2021

Quem vendeu imóvel em 2021 deve, antes de preencher a declaração, preencher o Programa de Ganhos de Capital (GCAP), presente no site da Receita Federal. Este programa facilita o cálculo do imposto obtido sobre o lucro da venda de um imóvel.

Por meio do aplicativo, será possível importar os dados para a declaração do IRPF. Após a importação, o lucro obtido na venda do bem será inserido automaticamente na ficha “Rendimentos Sujeitos à Tributação Exclusiva/Definitiva”.

Se a venda for isenta de IR, a quantia será transferida automaticamente para a ficha “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”.

Além desse procedimento dos dados no GCap, o cidadão precisa excluir o imóvel da sua ficha “Bens e Direitos”. Para efetuar essa alteração, será necessário selecionar o imóvel que tinha sido declarado, e clicar em “Editar”.

No campo “Situação em 31/12/2020”, a pessoa deve repetir a quantia do imóvel que tinha sido indicado na declaração do ano anterior. Após isso, será preciso zerar o campo “Situação em 31/12/2021”.

No campo “Discriminação”, a pessoa deve indicar que a venda foi efetuada. Será preciso indicar o nome, CPF ou CNPJ do comprador, e a quantia pela qual foi negociado o imóvel.

Vale destacar que o IR que incide sobre o lucro da venda de imóveis é de 15%. Contudo, a operação é isenta do pagamento do imposto se a pessoa vender seu único imóvel por quantia igual ou abaixo de R$ 440. Isso desde que não tenha vendido outra unidade nos últimos cinco anos.

O lucro obtido com a venda do imóvel também possui isenção se ele foi adquirido até 1969. Os imóveis comprados de 1970 a 1988 não possuem isenção. Porém, um percentual fixo é descontado do ganho de capital, conforme o ano de compra do bem.

A pessoa ainda não paga nenhum tributo sobre a transação se o lucro da venda do imóvel for usado para a aquisição de outra unidade residencial situada no Brasil, em até 180 dias.

Nessa situação, o ganho de capital de uma venda pode ser usado para comprar outro bem residencial com isenção de imposto. Vale destacar que esse benefício pode ser usado somente uma vez a cada cinco anos.

  • Venda de imóvel financiado

A pessoa que vendeu um imóvel em 2021, mas ainda não quitou seu financiamento, precisa apurar se existiu algum lucro obtido na venda, conforme as parcelas efetivamente pagar do financiamento.

O lucro indicado no GCap também precisa ser proporcional à fatia já paga pelo bem. Após o cálculo, o cidadão precisa declarar o lucro do mesmo modo que realizaria na venda de um bem quitado. Depois, o imóvel precisa ser retirado da ficha “Bens e Direitos”.

  • Venda de imóvel com mais de um proprietário

Do mesmo modo como na compra de um imóvel por mais de uma pessoa, as quantias de vendas precisam ser declaradas por todos os proprietários do bem. A quantia a ser descriminada deve ser sobre a respectiva parte da pessoa.

  • Venda do imóvel comprado no exterior

Da mesma forma como na compra do imóvel no exterior, na venda, será preciso calcular a quantia na moeda em que foi negociada, converter para dólar e, após, para reais — utilizando a cotação dólar PTAX de 31 de dezembro do ano-base.

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Silvio Souza
Silvio Suehiro Souza é formado em Comunicação Social - Jornalismo pela Universidade de Mogi das Cruzes (UMC). Desde 2019 dedica-se à redação do portal FDR, onde tem acumulado experiência e vasto conhecimento na área ligada a economia, finanças e investimentos. Além disso, Silvio produz análises sobre produtos e serviços financeiros, sempre prezando pela imparcialidade e informações confiáveis.