O número de investidores que aplicam em fundos imobiliários cresceu de pouco mais de 200 mil para 1,1 milhão nos últimos dois anos. Este crescimento acentuado coincide exatamente com o período em que a taxa básica de juros, Selic caiu de 6,75% ao ano para os atuais 2%.
Porém, o Banco Central já demonstra que o ciclo de juros no menor patamar da história pode estar chegando ao fim e que a taxa Selic pode retornar para um nível menos anormal para o histórico do Brasil nas próximas reuniões que devem acontecer provavelmente em março.
Prevendo um cenário de alta de juros nos próximos meses, como ficam os fundos de investimento imobiliário (FIIs)?.
Uma taxa Selic maior provoca um aumento do CDI, a taxa usada como referência de muitos ativos da renda fixa, fazendo com que as aplicações conservadoras voltem a ter um apelo maior para investidores que não gostam de se arriscar.
“Acredito que um movimento de alta que leve a Selic para 5 ou 6% não afetaria o interesse pelos fundos imobiliários”, diz Arthur Vieira de Moraes, especialista em FIIs.
Ele diz que, mesmo com a Selic ainda em 2% ao ano, a curva longa de juros está inclinada, o que demonstra que o mercado já conta com o movimento de alta do Banco Central.
De acordo com as previsões do mercado, que são medidas pelo relatório Focus, do Banco Central, é esperada uma Selic a 5% em 2022 e a 6% em 2023.
O cenário já provocou mudança nos títulos de vencimento mais longo, como a NTN-Bs do Tesouro Direto, em que os preços já estão seguindo as novas expectativas de juros e inflação.
Os preços dos ativos que possuem um grau de risco soberano, ou seja, os mais seguros do mercado, são importantes, pois em geral os fundos imobiliários tem esses valores como base para calcular o próprio retorno.
“A forma de precificação mais usual é: NTN-B, um ativo livre de risco, mais um prêmio, chamado de spread“, explica Rodrigo Possenti, gestor de portfólios da Fator.
Esse cálculo é mais utilizado para fundos de papeis (que investem em Certificados de Recebíveis Imobiliários, os CRIs).
