Independentemente da crise financeira, muitas pessoas vêm se preparando para comprar a casa própria, e muitas vezes fica em dúvida se deve ou não entrar na dívida do financiamento habitacional para garantir o bem.
O movimento deve ser tomado com cautela, conforme mostra o jornal O Globo, sobe para 16% o número de famílias que desistiram de seus financiamentos comprados diretamente na planta e isso ocorre devido aos movimentos econômicos atuais.
Hoje você aprenderá sobre 5 pontos que devem ser analisados, e ponderados antes de adquirir sua nova casa.
É necessário sempre analisar os prós e os contras colocando em perspectiva tanto os cálculos matemáticos quanto o seu sonho e desejo.
Afinal o dinheiro é o fio condutor para a realização dos nossos sonhos e objetivos.
1) Questione-se: É isso que eu realmente quero?
- Comprar um imovel é um sonho seu ou da minha família?
Ter uma casa pode trazer a sensação de segurança, de maior conforto e isso vai ditar o caminho que você deve seguir.
- Atualmente você tem a renda necessária para alugar ou comprar um imovel?
Na gestão financeira falamos que o nível de endividamento seguro não pode ultrapassar 30%, ou seja o valor do seu financiamento por mês, não deve ultrapassar a 30% da sua renda.
- Por quanto tempo você pretende morar nesse imóvel?
É preciso pensar bem onde morar e por quanto tempo deseja ficar ali, isso devido a dificuldade de venda de imóveis no geral.
Transformar um imovel em dinheiro vivo pode demorar, então é preciso escolher com cautela.
2) Antes de tudo entenda o produto: Sistema de Financiamento e suas tabelas
O SFH, Sistema de Financiamento Habitacional, é o mais usual aqui no Brasil inclusive é utilizado no programa Casa Verde e Amarela, antigo Minha Casa Minha Vida.
- Nele você não pode comprometer mais que 30% da sua renda e pode somar renda com outras pessoas.
- Nessa modalidade o financiamento é 80% para imóveis novos e 70% para imóveis usados.
- O valor do imovel não pode ultrapassar o valor de R$800 mil.
- Para imóveis acima de 800 mil – é utilizado o SFI – Sistema financeiro imobiliário.
Dentro dos contratos de crédito imobiliário você tem a opção de escolher como será a amortização da sua dívida, ou seja como será pago o juros.
A tabela Price ou Sac é a forma como esses percentuais serão divididos:
- Na Price, nos primeiros meses, o valor da amortização é muito baixo, os juros é que ocupam boa parte do valor da parcela. Por outro lado, com o passar do tempo e pagamento das prestações, o montante da amortização começa a crescer e o do juros passa a diminuir. Importante saber que as parcelas geralmente possuem o mesmo valor do começo ao final do contrato.
- Já na tabela SAC: A sigla significa Sistema de Amortização Constante e tem como característica o fato de que o valor da amortização não muda desde o começo ao fim do contrato.
Isso quer dizer que a única variação é dos juros, por isso as primeiras parcelas são sempre mais altas. Esse tipo de financiamento imobiliário tem uma dinâmica interessante, pois com prestações mais altas no começo, o devedor acaba amortizando mais rápido a dívida, o que o faz pagar um montante de juros menor.
Outro ponto positivo é que com parcelas que diminuem ao longo do tempo, vai ficando cada vez mais fácil realizar o pagamento. No entanto, no início do financiamento as prestações costumam ser altas, por isso é essencial avaliar se o pagamento será viável nos primeiros anos do financiamento.
3) Antes de tudo entenda o produto: Fatores de correção IPCA, TR ou Poupança:
Fator de correção é o índice financeiro que será usado para calcular os juros do seu contrato, atualmente existem diversas modalidades:
IPCA: Este é o índice da nossa economia que mede a inflação, e neste momento a expectativa é que fechamos o ano com esse índice na casa dos 6,82%, conforme último relatório Focus do Banco Central de 22/08/2022.
E para o próximo ano a espera é que fique na casa dos 5,53%a.a, mas é importante dizer que isso é uma expectativa, o IPCA acumulado dos últimos 12 meses está em 10,07%, conforme dados no site do IBGE.
TR – Taxa Referencial: Essa é de longe a mais famosa taxa no sistema de crédito imobiliário, normalmente o mais utilizado.
Essa taxa ficou zerada durante muitos anos, o que fez com que os contratos emitidos com ela fosse uma taxa fixa + TR. Porém, de fevereiro de 2022 para cá é possível acompanhar as elevações da taxa que no acumulado de 12 meses está em 0,74%, mas esteja atento, como disse ali acima os contratos com a TR possuem junto à soma de uma taxa fixa.
O interessante nessa modalidade é que devido ao baixo percentual as oscilações nas parcelas são pequenas.
Poupança: Já quando a correção é feita pela poupança, vai acompanhar a forma de rentabilidade da mesma, veja:
Enquanto a Taxa Selic for igual ou menor a 8,5% ao ano, a poupança renderá 70% da Selic + a TR.
Quando a Selic chegar a ultrapassar 8,5% ao ano (que é o que vivemos atualmente em agosto de 2022), a poupança vai ficar fixa em 6,17%a.a, tendo como componente variável a taxa de juros dessa TR.
De modo geral podemos concluir que as opções de financiamento atreladas ao IPCA e Poupança tendem a sofrer mais oscilação nos valores da parcela, na opção com a TR a oscilação é bem menor, tornando o saldo a pagar muito mais previsível.
4) FGTS – Fundo de garantia por tempo de serviço
Outra forma de melhorar o seu financiamento é utilizando o saldo do FGTS. Afinal quanto menos dinheiro você pegar emprestado, menores serão os juros pagos.
O saldo pode ser usado para:
- Compra de imovel e construção;
- Amortização e liquidação dos saldos do contrato;
- Pagamento de parte do valor das 12 parcelas que tiverem a vencer.
Ou seja o saldo do FGTS pode ser usado na hora da contratação ou depois, para saber mais acesso o link da Caixa: https://www.caixa.gov.br/voce/habitacao/Paginas/utilizacao-fgts.aspx
5) Pesquise e entenda o cálculo final
É importante que você faça sua simulação em pelo menos 3 instituições e use isso para tentar reduzir suas taxas, dessa forma você poderá negociar.
Conforme o site Busca Credi é possível encontrar taxas no mercado que variam entre 8,27%a.a á 10,12%a.a (dados de 23/08/2023).
Assim podemos entender que mesmo tendo as mesmas regras, as taxas praticadas podem ser bem diferentes, não deixe que um momento tão feliz vire um pesadelo financeiro.
