SãO PAULO (SP) — Para milhões de brasileiros, o FGTS é a chave para conquistar a casa própria. O saldo acumulado em anos de trabalho pode ser utilizado para financiar, amortizar ou até reduzir parcelas — uma ajuda essencial para transformar o sonho do imóvel próprio em realidade.
Se você quer entender como funciona o FGTS no financiamento imobiliário, quem pode usar, quando é permitido e como solicitar, este guia explica tudo de forma simples e direta.
O que é o FGTS e por que ele ajuda na compra da casa própria?
O Fundo de Garantia do Tempo de Serviço é uma reserva obrigatória depositada mensalmente pelo empregador. Esse dinheiro pode ser movimentado em situações específicas, e uma das principais é justamente a aquisição da casa própria.
A própria legislação do FGTS prevê que o fundo deve ser usado para facilitar o acesso à moradia, principalmente por meio do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) — regra básica exigida por todos os bancos.
Quem pode usar o FGTS para financiar um imóvel?
Para utilizar o saldo, é necessário cumprir alguns critérios:
✅ Regras principais
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Ter pelo menos 3 anos de trabalho sob regime do FGTS (não precisam ser consecutivos).
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Não possuir outro financiamento ativo no Sistema Financeiro de Habitação (SFH).
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Não ser proprietário de outro imóvel residencial urbano na mesma cidade onde mora ou trabalha.
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O imóvel precisa estar localizado na região onde o comprador pretende morar ou trabalhar.
⚠️ Quando o FGTS NÃO pode ser usado
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Para adquirir imóveis comerciais.
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Para comprar terrenos sem construção.
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Para imóveis avaliados acima do limite permitido pelo SFH (valor varia por estado e programa habitacional).
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Para reformas ou ampliações.
Como usar o FGTS no financiamento imobiliário?
Existem três formas principais de utilizar o fundo:
1. Na hora de comprar o imóvel (entrada)
O FGTS pode ser usado como parte do pagamento, reduzindo a necessidade de um valor alto de entrada. Essa é uma das formas mais comuns de utilizar o fundo.
Vantagens:
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Aumenta o poder de compra.
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Diminui o valor financiado e, consequentemente, o total de juros.
2. Para amortizar ou quitar o saldo devedor
Quem já está pagando um financiamento pode usar o FGTS para:
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Reduzir o saldo devedor;
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Diminuir o prazo do financiamento;
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Ou até quitar o contrato.
O processo pode ser feito a cada 2 anos, salvo exceções previstas em lei.
3. Para reduzir até 80% do valor das parcelas por 12 meses
O FGTS também pode garantir uma grande folga no orçamento familiar. É possível usar o saldo para abater até 80% do valor das prestações por um período de 12 meses. Essa modalidade é muito usada por quem está enfrentando dificuldades financeiras temporárias.
Quais Imóveis Podem Ser Financiados com o FGTS?
| Requisito | Descrição |
|---|---|
| Ser residencial | O imóvel deve ser destinado exclusivamente para moradia. |
| Estar concluído | Imóveis não podem estar em construção sem averbação da obra finalizada. |
| Dentro do limite do SFH | O valor de avaliação precisa estar dentro do limite permitido pelo Sistema Financeiro de Habitação. |
| Matrícula regularizada | O imóvel deve ter matrícula em cartório atualizada e sem pendências. |
| Sem problemas estruturais | O imóvel não pode apresentar riscos estruturais ou pendências legais que impeçam o financiamento. |
Como consultar o saldo do FGTS para usar no financiamento?
A consulta pode ser feita:
📱 Pelo aplicativo FGTS
Disponível para Android e iOS.
🌐 Site da Caixa
A opção “FGTS” permite visualizar extratos, saldos e autorizar uso em financiamentos.
🏦 Internet Banking
Clientes da Caixa também conseguem acessar diretamente pelo aplicativo do banco.
O extrato mostra exatamente quanto você tem disponível e quanto pode usar no financiamento.
Como solicitar o uso do FGTS no financiamento?
O processo muda um pouco de banco para banco, mas segue uma lógica semelhante:
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Verifique se você cumpre os requisitos.
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Atualize seus dados no FGTS, se necessário.
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Envie o extrato atualizado ao banco.
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Assine o termo de autorização para movimentação do FGTS.
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Aguarde a liberação e o banco fará o abatimento automaticamente.
Bancos como Caixa e Santander oferecem esse serviço de forma online, agilizando o processo.
Dicas práticas para aumentar suas chances de aprovação
✔ Mantenha um bom histórico de crédito.
✔ Reúna documentos como comprovante de residência, holerites e extratos do FGTS.
✔ Verifique se o imóvel está regularizado no cartório.
✔ Simule em diferentes bancos antes de fechar contrato — as taxas variam muito
Usar o FGTS vale a pena?
Sim — na maioria dos casos. Ele reduz o custo total do financiamento, facilita a entrada e pode aliviar o peso das parcelas. Para muitas famílias, o saldo acumulado é o diferencial que permite comprar a casa própria anos antes do planejado.
Fique atento ao FDR para saber outros detalhes sobre o uso do FGTS!
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