SALESóPOLIS, SP — A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), conhecida popularmente como “Lei do Aluguel”, foi atualizada recentemente, trazendo novas regras para contratos de locação. Essas mudanças impactam diretamente quem vive de aluguel — seja em imóveis residenciais ou comerciais.
(Foto: I.A/Sora)
Neste texto, explico o que realmente mudou, o que permanece igual e o que o inquilino precisa observar.
A atualização da lei do aluguel tem como objetivo modernizar as relações locatícias, garantindo mais transparência, segurança jurídica e equilíbrio entre locador e locatário.
O que muda para quem é inquilino
Contrato formalizado, claro e completo
- Com a nova lei, todo contrato de aluguel deve ser escrito e conter cláusulas claras — como valor do aluguel, data de vencimento, índice de reajuste, prazo de locação e garantia locatícia escolhida (fiança, caução ou seguro-fiança).
- Também são aceitas assinaturas digitais com validade jurídica, o que moderniza e facilita a formalização, inclusive à distância.
- Contratos informais (verbal ou sem cláusulas claras) ficam mais vulneráveis — podem ser invalidados judicialmente em disputas.
Reajustes mais previsíveis e protegidos
- O reajuste do aluguel só pode ocorrer uma vez por ano, na data de aniversário do contrato, respeitando o índice previamente acordado.
- Os índices permitidos são geralmente oficiais, como IPCA ou IGP‑M. Reajustes acima desses índices são considerados abusivos e podem ser contestados judicialmente.
Rescisão antecipada com multa proporcional e exceções
- Se o inquilino precisar sair antes do término do contrato, a multa por rescisão deve ser proporcional ao tempo restante. Por exemplo: em um contrato de 12 meses com multa de três aluguéis, caso o inquilino saia após 8 meses, ele pagará proporcionalmente — e não o valor “cheio” previamente combinado.
- Há situações em que a multa pode ter isenção total, como mudança para outra cidade a trabalho, problemas estruturais no imóvel ou descumprimento de obrigações pelo proprietário.
Maior segurança jurídica e equilíbrio no convívio
- A lei reforça que o imóvel deve ser entregue em boas condições: sem defeitos estruturais, infiltrações ou problemas elétricos/hidráulicos. O inquilino tem direito a exigir reparos desses defeitos antes de assumir o imóvel.
- Também há mais clareza sobre obrigações: pequenas manutenções corriqueiras ficam com o inquilino, ao passo que o locador deve arcar com reparos estruturais ou problemas que não derivem do uso.
⚠️ O que continua igual e o que permanece sob atenção
- A base legal continua sendo a Lei do Inquilinato; ou seja, os princípios de locação, direitos e deveres fundamentais seguem válidos — só que com regras mais detalhadas.
- A responsabilidade de pagar aluguel e encargos no prazo acordado permanece com o inquilino.
- A devolução do imóvel deve considerar o desgaste natural. Ou seja: não é esperado que o inquilino entregue o imóvel “zero km” — mas ele deve devolvê-lo nas mesmas condições em que recebeu (tirando o uso normal).
- A exigência de garantia locatícia (como caução, fiador ou seguro-fiança) continua válida — a novidade é que o locador não pode combinar mais de uma garantia ao mesmo tempo.
O que inquilinos devem fazer para garantir seus direitos
- Exija contrato escrito e completo antes de assinar — com todas as cláusulas atualizadas conforme a lei.
- Verifique se o índice de reajuste e a periodicidade de aumento estão claramente definidos no contrato.
- Ao assinar, se possível use assinatura eletrônica — especialmente útil para contratos à distância ou em locais diferentes.
- Ao sair do imóvel antes do prazo, revise a cláusula de rescisão e calcule a multa de forma proporcional — caso a lei tenha sido aplicada corretamente.
- Guarde documentos, recibos e registro do estado do imóvel (fotos, vistorias) — isso ajuda em caso de disputa judicial ou cobrança indevida.
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