A nova modalidade de financiamento de imóvel Caixa tem juros fixos e só é válida para novos contratos e portabilidades, mas será que vale realmente a pena?
A Caixa já possuía duas modalidade de taxas para correção, o IPCA e a TR. Na nova modalidade essa taxa será fixa, assim, será possível saber o valor exato de todas as parcelas antes mesmo de assinar o contrato.
Mas fique atento! Isso não significa que essa modalidade é a mais vantajosa, o valor do IPCA e da TR podem ser mais baixos do que a taxa fixada.
Juros do Financiamento
Ao financiar um imóvel, seja com a Caixa ou qualquer outro banco, diversas características vão influenciar no valor das parcelas e nos juros cobrados.
A primeira característica é a taxa de correção escolhida, é por meio dessa taxa que a Caixa corrigirá seu saldo devedor mensalmente. Essa correção impacta diretamente nos juros que são cobrados até o final do contrato.
Com o anúncio da nova modalidade, são 3 opções de taxas de correção: IPCA, TR e taxa fixa.
- O IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo) mede a inflação, ou seja, o aumento do preços nas nossas comprar.
- A TR (Taxa Referencial) é determinada pela governo para políticas sociais e poupança, atualmente está zerada.
- Taxa Fixa, uma taxa pré-fixada no contrato que será vigente até o fim do financiamento.
No site da Caixa é possível simular um financiamento com cada uma delas, mas resumindo os juros cobrado serão:
| Taxas ao ano (a.a.) |
IPCA |
TR |
Taxa Fixa |
| Taxa Mínima | IPCA+2,95 a.a. | TR+6,50% a.a. | 8,00% a.a. |
| Taxa Máxima | IPCA+4,95 a.a. | TR+8,50% a.a. | 9,00% a.a. |
Com o IPCA em 4,31% em 2019 e a TR zerada pelo governo, quem tivesse optado pela taxa fixa há um ano estaria em desvantagem e a menor correção teria sido pela TR.
Pensando nos valores atuais e considerando as taxas mínimas, opção mais vantajosa seria a correção pela TR+6,50% a.a. Por outro lado, quem prioriza a previsibilidade no contrato pode optar pela taxa fixa, mesmo podendo pagar 1,50% a mais por ano.
SAC x PRICE
A segunda característica importante no financiamento, é o sistema de amortização. Ele vai determinar o juros cobrado em cada parcela e o valor de amortização no saldo devedor, a Caixa trabalha com dois sistemas de amortização: SAC e PRICE.
A sigla SAC significa: Sistema de Amortização Constante. Nessa modalidade, o valor que cada parcela vai abater do saldo devedor é constante, já os juros em cada prestação serão proporcionais ao saldo devedor restante.
Um financiamento que segue o SAC tem as primeiras parcelas maiores, pois o valor da dívida é maior no começo, mas as últimas parcelas são mais baixas, pois o total da dívida está acabando.
No sistema PRICE não funciona assim, nele a parcela é praticamente fixa durante todo o contrato, dependendo apenas da variação da taxa escolhida.
As primeiras parcelas do financiamento PRICE são principalmente juros pagos ao banco, elas diminuem muito pouco do saldo devedor. Com o passar do tempo, o juros em cada parcela é menor e o valor vai abatendo do saldo devedor, mas o total pago se mantém.
Comparando os dois modelos, o SAC tem um parcela inicial maior, mas ao fim do contrato é o PRICE que cobra mais juros no financiamento.
Como posso simular o financiamento de imóvel Caixa?
No site do banco é possível simular um financiamento de imóvel Caixa de acordo com os valores e características que se aplicam à sua situação.
São apenas 4 passos para realizar a simulação:
- Dados Iniciais – Informe qual o objetivo do financiamento e o valor desejado;
- Seus Dados – Informe seus dados pessoais;
- Opções – Escolha a opção de taxa desejada;
- Resultados – Confira o resultado da simulação.
É importante lembrar que a simulação não é uma proposta, e que ainda passará por análise da Caixa.
