Compra da casa própria usada pelo FGTS fica mais cara para o trabalhador; entenda

O FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço) foi tema de decisões do STF (Supremo Tribunal Federal). Entre elas, discutiu-se a prática de financiamento imobiliário. Uma proposta recente do Conselho Curador do FGTS sugere aumentar a taxa de juros para os tomadores de crédito com uso do fundo, visando garantir recursos para a construção de novos imóveis.

A proposta envolvendo o uso do FGTS tem potencial para afetar o custo do financiamento de imóveis usados pela linha Pró-cotista. Discutida em março, a medida reflete a busca por recursos para investimentos em habitação. Aumentar a taxa de juros pode tornar a aquisição de imóveis mais onerosa para os compradores.

O FGTS é essencial para o financiamento habitacional. A linha Pró-cotista, direcionada à classe média, é bastante utilizada, sendo 70% das unidades financiadas usadas, conforme dados da Cbic (Câmara Brasileira da Indústria da Construção).

Essa linha permite financiar até 80% do valor de avaliação do imóvel para trabalhadores com contas vinculadas ao FGTS. Apesar de ser destinada a imóveis acima de R$ 500 mil, suas taxas de juros são competitivas, ficando atrás apenas das praticadas no programa Minha Casa, Minha Vida.

O setor da construção defende que o Pró-cotista passe a financiar imóveis usados com correção atrelada ao rendimento da poupança, que atualmente é em média de 10% ao ano. Essa proposta visa a aumentar a participação do imóvel usado no total de aplicação do FGTS, que atualmente está em 38% devido à alta da Selic, que reduziu a captação de recursos da poupança em 2023.

A possível mudança na correção do saldo do FGTS tem gerado preocupações no mercado imobiliário, pois além da redução na poupança, isso pode impactar diretamente o setor. Abaixo você entende melhor as regras do Pró-Cotista, além de saber tudo sobre o financiamento imobiliário pelo Fundo de Garantia. Neste link, eu te apresento a nova modalidade que possibilitou este formato de aquisição da casa própria. 

Conheça as regras do Pró-Cotista pelo FGTS

O FGTS oferece a modalidade Pró-cotista, que não impõe limite de renda familiar. Os parcelamentos podem variar de 60 meses (cinco anos) até 240 meses (20 anos) na tabela Price, ou até 360 meses (30 anos) no SAC.

Na tabela Price, as prestações são fixas, porém com maior incidência de juros. Por outro lado, no SAC, as parcelas iniciam mais altas e diminuem ao longo do tempo devido à redução progressiva dos juros.

Os trabalhadores com contas vinculadas ao FGTS podem financiar um imóvel pela linha Pró-cotista, desde que obedeçam às seguintes regras:

• Ser maior de 18 anos;

• Ter contribuído no mínimo três anos com o FGTS;

• Ter um saldo de pelo menos 10% do valor total do imóvel;

• O valor da parcela não pode exceder 30% da renda familiar bruta;

• O prazo máximo de financiamento é de 30 anos;

• O valor do imóvel não pode ultrapassar R$ 1,5 milhão;

• O imóvel só pode ser residencial;

• Limite de financiamento de até 80% do valor de venda ou avaliação (o que for menor);

• Morar e trabalhar no mesmo lugar onde o imóvel estiver situado;

• Não possuir restrição no CPF;

• Não participar de nenhum programa social;

• Não ter um financiamento habitacional ativo no Sistema Financeiro da Habitação (SFH).

Uso do FGTS no financiamento da casa própria

Até então, para que o trabalhador seja capaz de utilizar o FGTS nos trâmites do financiamento imobiliário, ele precisa cumprir essas regras:

Amortizar a dívida do financiamento imobiliário

• Ter, no mínimo, três anos de carteira assinada recebendo o FGTS;

• Não possuir financiamento aberto no SFH;

• Não possuir imóvel residencial urbano;

• Não ter usado ou ser dono de parte do imóvel ou de algum localizado no mesmo município;

• Em caso de pagamento de parte do financiamento, é necessário estar em dia com o pagamento;

• O imóvel tem uma limitação de valor de até R$ 1,5 milhão;

• Para a construção é necessário que o terreno seja de propriedade de quem quer sacar o FGTS. Além disso, o imóvel a ser construído deve ser urbano e destinado à moradia;

• Para a compra do imóvel é necessário que esse esteja matriculado no RI (Registro de Incorporação do Imóvel);

• Não estar impedido de ser comprado, ou seja, que não possua registro de gravame;

• Não ter sido objeto de utilização do FGTS em aquisição anterior, há menos de 03 anos, contados a partir da data do efetivo registro na matrícula do imóvel.

Compra ou construção de imóvel

• Compra de imóvel comercial;

• Reforma ou ampliação do próprio imóvel;

• Compra de terrenos sem construção ao mesmo tempo;

• Compra de material de construção;

• Compra de imóveis residenciais para familiares, dependentes ou outras pessoas.