Dentro do mercado imobiliário, dois investimentos tradicionais são os fundos imobiliários (FIIs) e as cotas de empreendimentos. Mesmo que estes pareçam ser a mesma coisa, são opção bastante diferentes, inclusive na rentabilidade.
Os fundos imobiliários são fundos de investimento, que são compostos por ativos do mercado imobiliário.
Já as cotas de empreendimento são o modo pelo qual uma construtora capta recursos, junto a pessoas físicas, para iniciar uma obra. Em troca, há a oferta de um percentual sobre o capital investido.
Fundos imobiliários ou cotas de empreendimentos?
- Cotas: maior rentabilidade
As cotas de empreendimento geram lucro, especialmente, no momento em que o investidor integra o negócio.
“Ao financiar as obras, o cotista paga pelo preço de construção do imóvel, que futuramente será negociado pelo preço de mercado, com retornos de 18% e 24% ao ano”, afirma Jonata Tribioli, especialista em cotas de empreendimento e diretor comercial da NeoIn, construtora e incorporadora de São Paulo.
Os fundos imobiliários, mesmo que sejam uma das modalidades de aplicação mais populares nos últimos anos, tiveram rentabilidade negativa no ano passado, em 2,3%. Isso conforme o Ifix, o indicador que mede a performance dos principais FIIs.
- Fundos imobiliários: mais burocracia
Para aplicar em cotas de empreendimento imobiliário, o cidadão precisa buscar uma construtora. Após isso, será necessário participar de uma rodada de investimentos. Depois dessa conversa, o interessado poderá aportar seu dinheiro em um projeto tocado pela companhia.
Até alguns anos atrás, as grandes construtoras limitavam essa opção a milionários. Contudo, atualmente, já existe a possibilidade de comprar cotas com um capital a partir de R$ 10 mil, segundo Tribioli.
Apesar disso, os fundos imobiliários são negociados na bolsa de valores. Para o acesso, a pessoa deve criar conta em alguma corretora de valores. Após isso, será necessário executar ordens de compra para os investimentos de interesse.
- Cotas: não possui taxa da bolsa de valores
Os FIIs possibilitam que o investidor lucre de dois modos. O primeiro é por meio de dividendos mensais, que possuem isenção de Imposto de Renda. Eles são resultantes do pagamento que os inquilinos realizam pelos aluguéis das cotas compradas.
O grande risco desse tipo de remuneração tem relação com a inadimplência ou vacância. Por exemplo, ao longo da pandemia de coronavírus, alguns FIIs diminuíram consideravelmente ou até mesmo suspenderam os pagamentos — principalmente os do setor de shopping centers e hoteleiro.
O segundo modo é pela valorização das cotas no mercado. Apesar disso, como os valores estão sujeitos à lei da oferta e demanda, os ativos também podem se desvalorizar — e até anular os ganhos conseguidos pelos dividendos de aluguel.
Já nas cotas de empreendimento imobiliário, o investidor pode decidir por receber mensalmente, como ocorre com a remuneração dos FII, ao no final do período.
Tribioli explica que o pagamento do lucro do cotista também é na forma de dividendos.
Contudo, por um lado, as corretoras cobram a partir de 0,5% para administrar os FIIs. Já por outro, as cotas de empreendimento não estão sujeitas a nenhuma taxa adicional.
