Nesta terça-feira (26), a Comissão de Valores Mobiliários (CVM) divulgou um parecer sobre a distribuição de dividendos pelo Maxi Renda, um dos principais fundos imobiliários do país em número de cotistas. A Comissão concluiu que a oferta de dividendos dos FIIs não pode ultrapassar o lucro contábil.
De acordo com a área técnica da CVM, a administração do Maxi Renda distribuía, aos cotistas, rendimentos baseados no lucro de caixa do fundo — mesmo quando os valores ultrapassavam o lucro contábil.
Isso não poderia ser realizado na classificação de rendimento, mas como amortização ou devolução do valor aplicado pelos cotistas.
O lucro de caixa leva em conta toda a quantia arrecadada pelo fundo imobiliário em forma de aluguel e outras fontes. Já o lucro contábil ainda considera a avaliação patrimonial dos imóveis.
No momento, este processo vale para o Maxi Renda. No entanto, o mercado tem demonstrado preocupações sobre o futuro do mercado de FIIs. Em caso de validação da medida, outros fundos podem ser afetados.
Vale destacar que o processo não foi encerrado. A administração do Maxi Renda recorrerá da decisão.
Reflexo da decisão da CVM sobre fundos imobiliários
Conforme o art. 10 da Lei 8.668 — que define a obrigatoriedade da oferta de dividendos de rendimentos pelos fundos —, os cotistas devem receber 95% dos lucros do FII, apurados de acordo com o regime de caixa.
Atualmente, segundo procedimento dos fundos, o administrador apura os aluguéis, desconta as despesas do FII, e oferece o percentual aos cotistas. Isso acontece baseado no lucro de caixa.
Já com o lucro contábil, o processo seria diferente. O administrador, ao contabilizar os aluguéis do FII, precisaria considerar as reavaliações dos imóveis antes de descontar as despesas. Após isso, haveria o cálculo dos rendimentos.
Com essa medida, o processo de oferta de rendimentos dos FIIs precisaria mudar totalmente.
Dilema ao assumir o lucro contábil
Sobre o Maxi Renda, a Comissão não impede a distribuição de lucros acima do apurado no regime contábil. No entanto, neste caso, será preciso realizar o pagamento em forma de amortização.
O professor Marcos Baroni, especialista em FIIs da Suno Research, em live, ressalta o ciclo de recessão vivido pelos fundos. Por conta da crise no Brasil, diversos imóveis tiveram os valores patrimoniais em queda.
Diante disso, os fundos de tijolos poderiam registrar prejuízo contábil no início de ano. Conforme a medida, não seria possível distribuir rendimentos — mesmo com a quantia dos aluguéis em caixa.
